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A foto mostra uma mulher acompanhada de dois homens andando na cidade enquanto conversam. Ao fundo, há prédios, em referência aos fundos imobiliários.

Já ouviu aquele ditado que fala que “quem compra terra, não erra”? Bem, apesar de a frase popular refletir o apreço de pessoas brasileiras por investir em imóveis, a máxima tem suas ressalvas, pois seja para construir ou adquirir um imóvel, a tarefa nem sempre é fácil. 

O alto investimento inicial, a burocracia envolvida no processo e a dificuldade de encontrar pessoas que serão boas locatárias costumam ser empecilhos que podem barrar o sonho de ter um ou mais imóveis como fonte de renda. 

Mas, quando dá pra driblar esse cenário de obstáculos, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s) se apresentam como uma boa alternativa para quem acredita no potencial do mercado imobiliário, e quer evitar os contratempos relacionados à aquisição e administração desse tipo de bem. 

O que é fundo imobiliário? 

Um fundo imobiliário é uma ótima opção para quem deseja ter uma participação em imóveis comerciais de grande porte, por um valor bem acessível. 

É possível encontrar cotas por R$100,00 sendo negociadas na bolsa de valores. Além do baixo investimento inicial, outra vantagem dos FII’s é a variedade de exposição imobiliária, que diminui o risco de vacância. 

É importante lembrar que um fundo de investimento imobiliário é uma aplicação de longo prazo, sendo indicado para pessoas que querem investir por pelo menos dois ou três anos. 

Além disso, trata-se de um investimento de renda variável ou seja, as cotas podem valorizar ou desvalorizar. 

Na Clear você tem corretagem e taxa de custódia zero, além de pagamentos mensais para operar Fundos Imobiliários. Abra sua conta e dê o primeiro passo para conquistar sua liberdade financeira. 

Como escolher um FII? 

A foto mostra um homem sentado em frente a um notebook. Ele segura papéis em ambas as mãos e olha para eles com expressão de dúvida ou pensativa, em referência à decisão de escolha dos fundos imobiliários.
Saiba o que é importante considerar na hora de eleger seus fundos imobiliários.

Depois de saber o que são fundos imobiliários e algumas de suas particularidades, bateu a vontade de investir? 

Nesse caso, é importante ter em mente que, apesar de serem negociados na bolsa de valores, os Fundos Imobiliários possuem características muito diferentes dos demais ativos encontrados por lá. 

Para entender como escolher um FII, é preciso levar em consideração diversos fatores, e não apenas pensar a renda mensal –não esqueça que você estará investindo em um imóvel de verdade. 

É fundamental compreender conceitos como oferta e taxa de vacância, por exemplo, além de entender a dinâmica do mercado. 

Pensando nisso, preparamos algumas dicas para que você compreenda, com mais detalhes, como escolher fundos imobiliários e por onde começar essa missão.  

Olha só ⤵️ 

1. Avalie o fundo 

Parte fundamental do processo de como escolher um FII envolve identificar um fundo que esteja alinhado com o seu objetivo

Se você deseja receber aluguéis mensais, por exemplo, provavelmente não vai querer investir em um fundo dedicado à construção e venda de imóveis. 

2. Conheça o perfil da pessoa gestora 

Outro ponto muito importante é conhecer o perfil da pessoa gestora do fundo, levantando o maior número de informações possível sobre quem irá tomar as decisões do investimento

As características comportamentais dessa pessoa (que irá escolher os imóveis a serem comprados ou vendidos, estabelecendo preços de venda e aluguéis, além de definir as garantias que serão aceitas) impactam diretamente na rentabilidade dos fundos imobiliários.  

Logo, o sucesso do investimento está fortemente relacionado à competência e honestidade da pessoa gestora

3. Analise o valor da cota 

Na hora de identificar se a cota de um fundo imobiliário está cara ou barata, é preciso olhar os múltiplos do fundo. Dividindo o preço por ação pelo valor patrimonial por ação, chega-se ao P/VPA. 

Valores abaixo de 1,0 são considerados baixos

No caso de fundos imobiliários, o ideal é que este indicador esteja o mais próximo possível de 1,0, pois um valor muito barato pode sinalizar que as cotas tiveram forte desvalorização e que talvez o fundo não seja confiável. 

4. Avalie o portfólio do fundo imobiliário 

portfólio do fundo imobiliário também é algo muito importante de ser analisado. A diversidade de imóveis, de regiões dos empreendimentos e de pessoas locatárias torna o investimento mais atrativo. 

O fundo que possui apenas um imóvel e uma pessoa locatária é mais suscetível a prejuízos. 

5. Considere a liquidez 

No que se refere à liquidez, é bem mais simples vender cotas de um fundo do que um imóvel em si, mas vale lembrar que nem todos os fundos de investimento imobiliário apresentam a mesma liquidez

Por isso, não esqueça de checar a média de negociação diária do fundo imobiliário antes de fazer sua escolha. 

Não deixe também de avaliar a relação entre o risco e a rentabilidade do fundo –uma rentabilidade muito elevada implica em maior risco. 

Se houver algum problema no fundo, a desvalorização das cotas pode ser maior que os rendimentos. Sempre confira a variação da rentabilidade dos últimos 12 meses. 

Dessa forma, será possível identificar se as distribuições são uniformes ou sazonais e se existem rendas extras. 

6. Leia o Prospecto do Fundo e relatórios mensais 

É no Prospecto do Fundo que  você encontra informações relevantes sobre os fundos imobiliários, como seus objetivos, análises de riscos e dos ativos. 

Nos relatórios mensais disponibilizados por quem é responsável pela gestão, ou nos relatórios liberados pela Bovespa, são apresentados dados como despesas, receitas e qualidade dos contratos do aluguel. 

7. Considere a localização dos imóveis 

A localização dos imóveis do seu fundo imobiliário é bastante relevante. Compreender o desenvolvimento da área pode evitar surpresas com desvalorizações. Áreas com alto estoque imobiliário podem apresentar problemas, por exemplo. 

Além disso, imóveis localizados em regiões com vacância alta provavelmente terão aluguéis mais baixos, tornando a negociação mais difícil. 

Analise se o imóvel está em uma zona de crescimento e se as rentabilidades dos aluguéis na região são atrativas

Considere ainda o perfil de quem irá residir ou reside no imóvel. Quanto maior e mais rentável é a organização responsável pelo aluguel de um imóvel, menor é o perigo de descumprimento de pagamentos. 

8. Analise os custos 

Não deixe de levar em conta os custos envolvidos na compra, venda e manutenção da cota dos fundos imobiliários. São cobrados emolumentos e corretagem nas transações – mas na Clear a corretagem é zero, tá?

Investindo em fundos imobiliários 

Levando em consideração todos esses pontos, você multiplica as suas chances de fazer um bom investimento. Seguindo todas essas dicas na hora de investir em fundos imobiliários, as chances de você fazer uma boa escolha são maiores. 

E se você quer entender mais sobre como investir em fundos imobiliários na prática, é só acessar o conteúdo especial que preparamos sobre o assunto:

+Como investir em fundos imobiliários?

Até a próxima!

  

Clique e abra sua conta na Clear

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O aluguel de FIIs são uma nova oportunidade de ter boa rentabilidade ao investir dinheiro.

Novo porque é uma modalidade recente, em vigor desde novembro de 2020.

E com boas perspectivas de ganhos porque envolvem um produto já consagrado no Brasil: os fundos imobiliários.

Para o investidor de longo prazo, que acumula cotas com foco nos rendimentos, essa é uma chance de turbinar os ganhos com uma remuneração extra.

Já para o trader que gosta de operações curtas e que tem o hábito de apostar nas quedas do mercado, aí está mais uma classe de ativos para operar vendido.

Quer saber em detalhes como funciona o aluguel de FIIs?

Então, continue lendo e descubra quais são os riscos e oportunidades.

O que são cotas de FIIs?

As cotas de FIIs liberadas para aluguel são frações ideais do patrimônio líquido de um fundo imobiliário.

São negociadas na bolsa de valores da mesma forma que as ações de empresas listadas.

Os FIIs, por sua vez, são uma espécie de condomínio fechado, que reúne o dinheiro de vários investidores para explorar as oportunidades do mercado imobiliário.

Dividem-se basicamente em dois tipos:

  1. Fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos para renda (aluguel) ou desenvolvimento (construção e venda)
  2. Fundos de papel, que investem em ativos com lastro no mercado imobiliário, como LCI e CRI. Os FOFs (fundos de fundos) também são considerados de papel.

Os fundos de renda geralmente pagam dividendos mensais e são maioria entre os listados na B3.

São bons ativos para compor uma carteira de quem busca a independência financeira, por exemplo.

Assim como os dividendos de ações, os rendimentos de fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para pessoa física.

Como funciona o aluguel de FIIs?

O aluguel de FIIs é um serviço liberado pela B3 em novembro de 2020, que funciona sob regras bem semelhantes ao aluguel de ações.

A operação envolve duas partes: o doador (dono das ações) e o tomador (quem vai alugá-las para buscar lucros no curto prazo).

O doador, que também poderia ser chamado de locador, costuma ser um investidor de longo prazo, mais interessado na renda regular dos fundos imobiliários.

Como não tem intenção de vender suas cotas no curto prazo, alugá-las é uma forma de turbinar a rentabilidade.

O ganho extra vem do aluguel recebido do tomador pelo uso das cotas em determinado período de tempo.

Já o tomador é alguém que busca oportunidades de ganhos no curto prazo, apostando na desvalorização das cotas.

Se, em sua análise, um fundo está caro e deve passar por uma correção, ele aluga determinada quantidade de cotas, vende, espera o preço cair e recompra para devolvê-las ao dono.

A diferença entre o preço de venda e o de compra, descontados os custos, é o lucro da operação.

Essa prática de apostar na queda de ativos é conhecida como “operar vendido” ou “short”.

A seguir, confira as principais características do aluguel de FIIs:

Para quem é indicado

O aluguel de FIIs, como vimos, tem duas partes envolvidas: quem disponibiliza as cotas para alugar (doador) e quem aluga as cotas para operar vendido (tomador).

Para o dono das cotas, o risco é praticamente nulo. Toda operação é garantida pela B3, a contraparte central.

Caso o tomador não seja bem-sucedido, a B3 garante a liquidação do contrato e o doador não fica no prejuízo.

Portanto, se você investe em fundos imobiliários a longo prazo, alugar suas cotas é uma oportunidade de aumentar a rentabilidade sem correr risco adicional.

Afinal, você continuará a receber os dividendos regularmente, mesmo que as cotas estejam alugadas.

Para o tomador, os riscos são maiores. Operar vendido é uma estratégia especulativa, cuja aposta é na queda do preço do ativo.

Se o tomador errar na análise e o mercado se mover na direção oposta ao que esperava, sua operação resultará em prejuízos.

Operar vendido no mercado de fundos imobiliários, portanto, é indicado ao investidor que já tem familiaridade com o tema e compreende os riscos.

É importante dominar a análise técnica e entender padrões gráficos que indicam tendências de preço, além de estudar fatores que podem influenciar o humor do mercado.

Por que investir em cotas de FIIs? 5 motivos

Pode-se dizer que o investimento em FIIs une a solidez do mercado imobiliário com a dinâmica do mercado financeiro.

Entre os motivos que tornam o investimento interessante podemos destacar:

  1. Renda regular: o investidor de fundos imobiliários pode receber regularmente dinheiro diretamente na conta. Em geral, os pagamentos são feitos mensalmente
  2. Praticidade: é muito mais fácil e prático investir em cotas de FIIs do que em imóvel físico. Com aproximadamente R$ 100,00, é possível comprar uma cota e receber o aluguel correspondente já no mês seguinte
  3. Sem Imposto de Renda: para pessoas físicas, os rendimentos pagos são isentos de Imposto de Renda, diferentemente do aluguel de um imóvel físico
  4. Diversificação: o investidor de FIIs não precisa de muito dinheiro para comprar cotas de diferentes fundos multi ativos e multi inquilinos e diversificar a carteira
  5. Renda extra com aluguel das cotas: além de todas as vantagens citadas, ainda é possível alugar as cotas, continuar recebendo os dividendos e ganhar uma renda extra

Principais FIIs para investir: Confira a lista

A B3 divulga em seus boletins mensais listas que são úteis ao investidor que está selecionando FIIs para colocar na carteira.

A seguir, descubra quais foram os FIIs mais negociados em 2020 em volume médio diário (ADTV):

Já na lista a seguir, saiba quais foram os FIIs mais rentáveis de 2020 (31/10/2019 a 31/10/2020):

4 Dicas para escolher os melhores fundos imobiliários

A escolha de bons fundos imobiliários para quem privilegia ativos geradores de renda passa por análises qualitativa e quantitativa.

Os rankings, como os mostrados acima, ajudam, mas não devem ser observados isoladamente.

O investidor precisa entender o que há por trás dos números.

Algumas dicas são úteis, como as enumeradas a seguir:

1. Alinhamento de objetivos

Escolha fundos que estejam de acordo com seus objetivos.

Se você almeja renda mensal, por exemplo, não deve adicionar à carteira um fundo voltado à construção e venda de imóveis.

2. Fundos diversificados

Prefira fundos grandes, líquidos e que tenham vários ativos e inquilinos de qualidade.

Assim, algum nível de inadimplência ou vacância terá pouco impacto nos resultados

3. Qualidade dos ativos

Comprar cotas de FIIs é comprar patrimônio.

Portanto, avalie a qualidade dos ativos, como padrão construtivo e localização.

Os relatórios gerenciais divulgam descrição completa

4. Preço da cota

Pode ocorrer de determinado fundo ser bom, mas estar caro.

Entre as maneiras de analisar o preço, está o múltiplo P/VP (preço dividido pelo valor patrimonial da cota).

Resultado acima de 1 indica que a cota está cara. Abaixo indica que está barata.

O vídeo abaixo tem mais dicas de como selecionar os melhores fundos imobiliários. Aperte o play e confira!

+ Se quiser saber ainda mais sobre FIIs, se inscreva no curso “Viva de Renda com Fundos Imobiliários”

Como alugar fundos de investimento imobiliário na prática?

Na prática, alugar fundos imobiliários é simples.

Na Clear, você pode, inclusive, disponibilizar todos os ativos de sua carteira para aluguel: FIIs, ações e BDRs, entre outros.

Confira o passo a passo:

Abrir conta na corretora

Se você ainda não é cliente Clear, o primeiro passo é abrir uma conta gratuitamente pela internet.

Clique aqui e faça seu cadastro. É rápido e prático.

A Clear não cobra taxas de corretagem, nem de custódia, para você investir em diferentes ativos de renda variável, inclusive em FIIs.

Acessar o formulário de doação

Se você tem cotas de FIIs na Clear e quer alugá-las, deve preencher um formulário de doação, que descreve o passo a passo de como proceder.

No formulário você escolhe quais ativos quer alugar, taxa a ser cobrada do tomador (há um link para conferir a taxa média adotada pelo mercado), prazo, dentre outros quesitos.

O sucesso da operação vai depender do interesse do tomador.

Após concretizado o aluguel, as cotas saem do Pit de Negociação.

Selecionar os FIIs que podem ser alugados

Pelas regras da B3, nem todos os fundos imobiliários podem ser alugados.

São aptos à operação apenas fundos com volume médio diário de negociação igual ou superior a R$ 1 milhão e com mais 500 cotistas.

O cálculo da média é feito com base nos últimos seis meses.

Em dezembro de 2020, 52 dos fundos listados estavam aptos ao serviço de aluguel.

Confira na tabela abaixo quais são eles, por seu código de negociação:

XPLG11KNIP11VINO11MALL11
HGLG11HGBS11RBVA11RBRR11
MXRF11VISC11HGCR11ALZR11
VILG11HGRE11XPIN11BRCO11
HGRU11HCTR11MGFF11SDIL11
IRDM11JSRE11CPTS11XPSF11
XPML11BTLG11TGAR11XPPR11
BRCR11RBRP11BZLI11PFIN11
HFOF11LVBI11GTWR11HABT11
BCFF11HSML11GGRC11QAGR11
BBPO11RBRF11TRXF11CVBI11
KNRI11VRTA11XPCI11RCRB11
KNCR11RECT11MCCI11VGIR11

Expectativas do aluguel de FIIs nos próximos anos

De acordo com a B3, o propósito do aluguel de FIIs é ampliar as opções e desenvolver o mercado de fundos imobiliários.

Como é um produto recente, no entanto, é esperado que ganhe escala gradativamente.

Há uma expectativa também quanto ao aumento de volatilidade das cotas, que historicamente oscilam menos do que as ações.

Alugar FIIs na Clear pode ser para você

Se você investe em FIIs, alugar suas cotas e ganhar uma renda extra pode ser uma boa alternativa.

Na Clear, você disponibiliza seus ativos para aluguel de maneira prática, diretamente por plataformas digitais moderna, seguras e intuitivas.

Se ainda não é cliente, abra sua conta gratuitamente e explore as oportunidades que o mercado financeiro tem a oferecer.

Conclusão

Esperamos, com este conteúdo, ter ajudado você a entender os riscos e oportunidades do aluguel de FIIs.

Vale ressaltar que o aluguel é uma opção, não uma obrigação.

Para o investidor que não tem interesse no serviço, nada muda. Suas cotas continuarão performando conforme os movimentos do mercado.

Como você viu, os riscos são quase inexistentes para o doador, mas para o tomador são mais evidentes.

Se pretende explorar o aluguel de FIIs, avalie com critério a relação risco-retorno e decida conscientemente.

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Aproveite para conferir outros conteúdos sobre as diversas oportunidades do mercado financeiro no blog da Clear.

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Quer saber como investir em Fundos Imobiliários? É possível ingressar no mercado imobiliário com pouco recurso e sem burocracia

É inegável que apostar em uma carteira de investimentos diversificada é uma das melhores estratégias para o trader que deseja reduzir seus riscos, proteger seus recursos e operar em posições alavancadas.

Porém, na hora de montar uma carteira rentável, certamente você já se perguntou se vale a pena optar por Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), já que sua liquidez, quando comparada às ações, é relativamente baixa.

Para te ajudar nesta decisão, explicamos como investir em fundos imobiliários, além de listarmos 6 coisas fundamentais que todo trader deve saber antes de comprar cotas de FIIs.

Na Clear, o custo para negociar Fundos Imobiliários é zero. Invista agora em FIIs.

Leia também:
Conhecer o mercado é fundamental para o sucesso do trader  

Como investir em Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são fundos destinados ao mercado imobiliário que captam recursos, por meio de cotas vendidas aos investidores, e aplicam esses valores em aquisições e comercialização de empreendimentos imobiliários, como shoppings centers, lajes corporativas, agências, hotéis, galpões logísticos, entre outros.

Além disso, os FIIs podem aplicar o dinheiro de seus integrantes em ativos direcionados majoritariamente a aquisição de ativos financeiros, como certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de outros fundos, letras de crédito imobiliário (LCI) e certificados de potencial adicional de construção (CEPAC).

Cada fundo possui um gestor profissional que faz toda a gestão dos ativos, acompanha o mercado e realiza as alocações necessárias.

Os rendimentos dos FIIs são distribuídos periodicamente aos seus cotistas e são decorrentes de alocações e vendas de imóveis ou, caso o fundo aplique em títulos e valores mobiliários, do rendimento desses ativos ou da diferença entre seu preço de compra e de venda.

Tipos de Fundos Imobiliários

Para entender como investir em Fundos Imobiliários, é preciso saber que existem diversos tipos de fundos disponíveis no mercado.

Na BM&F Bovespa, por exemplo, são listados cerca de 144 fundos que podem ser operados via home broker. Conheça os principais:

Fundos de Renda

Conhecido como Fundos de Tijolo, os Fundos de Renda são aqueles focados em comprar empreendimentos para depois lucrar com o fluxo de locações.

Os principais segmentos que os Fundos de Renda costumam investir são shoppings, galpões logísticos, lajes comerciais, imóveis residenciais, hotéis e agências bancárias.

Neste tipo de fundo, a vacância é um dos principais riscos, já que, quanto mais vazio o imóvel estiver, menos aluguéis o fundo recebe.

Fundos de Desenvolvimento

Os Fundos de Desenvolvimento têm como objetivo investir em imóveis em construção para depois lucrar com a venda desses empreendimentos.

Nestes casos, é importante ressaltar que há a possibilidade de a obra atrasar ou de o valor de venda esperado não ser atingido, impactando na rentabilidade do fundo.

Fundos de Recebíveis Imobiliários

Os Fundos de Recebíveis Imobiliários são aqueles que investem em papéis, principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com o objetivo de captar recursos financeiros para o mercado imobiliário.

Estes papéis, que são emitidos por empresas securitizadoras para financiar projetos imobiliários, podem se indexados por índices de preços, como o IPCA, ou pela inflação.

O rendimento desses fundos está ligado ao rendimento desses papeis e a valorização de suas cotas, além de estarem sujeitos a um risco de inadimplência por parte dos emissores.

Fundos de Fundos

Os Fundos de Fundos investem em outros fundos com a intenção de construir uma carteira mista composta por diversos ativos, como empreendimentos imobiliários, títulos e papéis mobiliários, ações do setor imobiliário, entre outros.

O que o trader precisa saber sobre como investir em Fundos Imobiliários

1. São isentos de Imposto de Renda

Os investimentos de Fundos Imobiliários, diferentemente dos aluguéis recebidos por imóveis físicos, são isentos de imposto de renda nos rendimentos mensais para pessoas físicas que não possuam uma participação maior que 10% em determinado fundo e tenha, no mínimo, 50 cotistas.

Porém, caso o investidor decida vender suas cotas, deverá pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho do capital.

2. Podem ser usados para diversificação de carteira

Investir em Fundos Imobiliários pode ser uma boa alternativa para o trader que deseja equilibrar sua carteira de investimentos e, assim, reduzir seus riscos e proteger seu patrimônio.

Além de ser um investimento de um setor diferenciado, é possível encontrar fundos com ativos bem variados, como os fundos de fundos, que contam com imóveis, papéis, entre outros.

3. Boa forma de investir em imóveis sem precisar comprar um

Comprar uma cota de um Fundo Imobiliário é muito mais fácil – e barato – do que comprar ou vender um imóvel físico.

A negociação de cotas de FIIs é feita por meio da Bolsa de Valores e sua liquidez é bem maior do que a de um imóvel físico. Se necessário, é possível vender apenas uma parte das cotas e não tudo, como seria no caso da venda de um imóvel físico.

4. São menos voláteis do que investir em ações

Mesmo tendo menor liquidez, os Fundos de Investimento são menos voláteis que as ações.

Ou seja, em momentos de baixa da Bolsa, eles conseguem se manter minimamente estáveis, além de serem menos propensos à desvalorização.

Ao comparar a volatilidade do IFIX (Índice de Fundos Imobiliários), linha verde, com o índice IBOVESPA, linha preta, é possível perceber que os FIIs sofrem uma volatilidade bem menor.

5. Rendem dividendos recorrentes

Os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir 95% de seus resultados entre seus cotistas de forma regular e costumam pagar dividendos mensalmente em patamares bem superiores, quando comparados aos ativos de Renda Fixa.

6. Podem ser usados como garantia para operações futuras

Na Clear, é possível realizar operações com margem colocando Fundos Imobiliários como garantia, proporcionando ao trader a chance de operar em posições alavancadas sem precisar colocar novos recursos como garantia.

Ainda não tem conta? Abra sua conta na Clear e invista em FIIs com corretagem zero.

E se quiser saber viver com lucros de FIIs, increva-se no curso Viva de Renda com Fundos Imobiliários da XPeed.