O que são fundos imobiliários? Como investir?

O que são fundos imobiliários? Como investir?

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Por: Time Master Clear

07/12/2021 • Atualizado: 24/03/2022

6 minutos

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A foto mostra uma mulher acompanhada de dois homens andando na cidade enquanto conversam. Ao fundo, há prédios, em referência aos fundos imobiliários.

Já ouviu aquele ditado que fala que “quem compra terra, não erra”? Bem, apesar de a frase popular refletir o apreço de pessoas brasileiras por investir em imóveis, a máxima tem suas ressalvas, pois seja para construir ou adquirir um imóvel, a tarefa nem sempre é fácil. 

O alto investimento inicial, a burocracia envolvida no processo e a dificuldade de encontrar pessoas que serão boas locatárias costumam ser empecilhos que podem barrar o sonho de ter um ou mais imóveis como fonte de renda. 

Mas, quando dá pra driblar esse cenário de obstáculos, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s) se apresentam como uma boa alternativa para quem acredita no potencial do mercado imobiliário, e quer evitar os contratempos relacionados à aquisição e administração desse tipo de bem. 

O que é fundo imobiliário? 

Um fundo imobiliário é uma ótima opção para quem deseja ter uma participação em imóveis comerciais de grande porte, por um valor bem acessível. 

É possível encontrar cotas por R$100,00 sendo negociadas na bolsa de valores. Além do baixo investimento inicial, outra vantagem dos FII’s é a variedade de exposição imobiliária, que diminui o risco de vacância. 

É importante lembrar que um fundo de investimento imobiliário é uma aplicação de longo prazo, sendo indicado para pessoas que querem investir por pelo menos dois ou três anos. 

Além disso, trata-se de um investimento de renda variável ou seja, as cotas podem valorizar ou desvalorizar. 

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Como escolher um FII? 

A foto mostra um homem sentado em frente a um notebook. Ele segura papéis em ambas as mãos e olha para eles com expressão de dúvida ou pensativa, em referência à decisão de escolha dos fundos imobiliários.
Saiba o que é importante considerar na hora de eleger seus fundos imobiliários.

Depois de saber o que são fundos imobiliários e algumas de suas particularidades, bateu a vontade de investir? 

Nesse caso, é importante ter em mente que, apesar de serem negociados na bolsa de valores, os Fundos Imobiliários possuem características muito diferentes dos demais ativos encontrados por lá. 

Para entender como escolher um FII, é preciso levar em consideração diversos fatores, e não apenas pensar a renda mensal –não esqueça que você estará investindo em um imóvel de verdade. 

É fundamental compreender conceitos como oferta e taxa de vacância, por exemplo, além de entender a dinâmica do mercado. 

Pensando nisso, preparamos algumas dicas para que você compreenda, com mais detalhes, como escolher fundos imobiliários e por onde começar essa missão.  

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1. Avalie o fundo 

Parte fundamental do processo de como escolher um FII envolve identificar um fundo que esteja alinhado com o seu objetivo

Se você deseja receber aluguéis mensais, por exemplo, provavelmente não vai querer investir em um fundo dedicado à construção e venda de imóveis. 

2. Conheça o perfil da pessoa gestora 

Outro ponto muito importante é conhecer o perfil da pessoa gestora do fundo, levantando o maior número de informações possível sobre quem irá tomar as decisões do investimento

As características comportamentais dessa pessoa (que irá escolher os imóveis a serem comprados ou vendidos, estabelecendo preços de venda e aluguéis, além de definir as garantias que serão aceitas) impactam diretamente na rentabilidade dos fundos imobiliários.  

Logo, o sucesso do investimento está fortemente relacionado à competência e honestidade da pessoa gestora

3. Analise o valor da cota 

Na hora de identificar se a cota de um fundo imobiliário está cara ou barata, é preciso olhar os múltiplos do fundo. Dividindo o preço por ação pelo valor patrimonial por ação, chega-se ao P/VPA. 

Valores abaixo de 1,0 são considerados baixos

No caso de fundos imobiliários, o ideal é que este indicador esteja o mais próximo possível de 1,0, pois um valor muito barato pode sinalizar que as cotas tiveram forte desvalorização e que talvez o fundo não seja confiável. 

4. Avalie o portfólio do fundo imobiliário 

portfólio do fundo imobiliário também é algo muito importante de ser analisado. A diversidade de imóveis, de regiões dos empreendimentos e de pessoas locatárias torna o investimento mais atrativo. 

O fundo que possui apenas um imóvel e uma pessoa locatária é mais suscetível a prejuízos. 

5. Considere a liquidez 

No que se refere à liquidez, é bem mais simples vender cotas de um fundo do que um imóvel em si, mas vale lembrar que nem todos os fundos de investimento imobiliário apresentam a mesma liquidez

Por isso, não esqueça de checar a média de negociação diária do fundo imobiliário antes de fazer sua escolha. 

Não deixe também de avaliar a relação entre o risco e a rentabilidade do fundo –uma rentabilidade muito elevada implica em maior risco. 

Se houver algum problema no fundo, a desvalorização das cotas pode ser maior que os rendimentos. Sempre confira a variação da rentabilidade dos últimos 12 meses. 

Dessa forma, será possível identificar se as distribuições são uniformes ou sazonais e se existem rendas extras. 

6. Leia o Prospecto do Fundo e relatórios mensais 

É no Prospecto do Fundo que  você encontra informações relevantes sobre os fundos imobiliários, como seus objetivos, análises de riscos e dos ativos. 

Nos relatórios mensais disponibilizados por quem é responsável pela gestão, ou nos relatórios liberados pela Bovespa, são apresentados dados como despesas, receitas e qualidade dos contratos do aluguel. 

7. Considere a localização dos imóveis 

A localização dos imóveis do seu fundo imobiliário é bastante relevante. Compreender o desenvolvimento da área pode evitar surpresas com desvalorizações. Áreas com alto estoque imobiliário podem apresentar problemas, por exemplo. 

Além disso, imóveis localizados em regiões com vacância alta provavelmente terão aluguéis mais baixos, tornando a negociação mais difícil. 

Analise se o imóvel está em uma zona de crescimento e se as rentabilidades dos aluguéis na região são atrativas

Considere ainda o perfil de quem irá residir ou reside no imóvel. Quanto maior e mais rentável é a organização responsável pelo aluguel de um imóvel, menor é o perigo de descumprimento de pagamentos. 

8. Analise os custos 

Não deixe de levar em conta os custos envolvidos na compra, venda e manutenção da cota dos fundos imobiliários. São cobrados emolumentos e corretagem nas transações – mas na Clear a corretagem é zero, tá?

Investindo em fundos imobiliários 

Levando em consideração todos esses pontos, você multiplica as suas chances de fazer um bom investimento. Seguindo todas essas dicas na hora de investir em fundos imobiliários, as chances de você fazer uma boa escolha são maiores. 

E se você quer entender mais sobre como investir em fundos imobiliários na prática, é só acessar o conteúdo especial que preparamos sobre o assunto:

+Como investir em fundos imobiliários?

Até a próxima!