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Aluguel de FIIs: vantagens, melhores ativos e como investir

Aluguel de FIIs: vantagens, melhores ativos e como investir

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O aluguel de FIIs são uma nova oportunidade de ter boa rentabilidade ao investir dinheiro.

Novo porque é uma modalidade recente, em vigor desde novembro de 2020.

E com boas perspectivas de ganhos porque envolvem um produto já consagrado no Brasil: os fundos imobiliários.

Para o investidor de longo prazo, que acumula cotas com foco nos rendimentos, essa é uma chance de turbinar os ganhos com uma remuneração extra.

Já para o trader que gosta de operações curtas e que tem o hábito de apostar nas quedas do mercado, aí está mais uma classe de ativos para operar vendido.

Quer saber em detalhes como funciona o aluguel de FIIs?

Então, continue lendo e descubra quais são os riscos e oportunidades.

O que são cotas de FIIs?

As cotas de FIIs liberadas para aluguel são frações ideais do patrimônio líquido de um fundo imobiliário.

São negociadas na bolsa de valores da mesma forma que as ações de empresas listadas.

Os FIIs, por sua vez, são uma espécie de condomínio fechado, que reúne o dinheiro de vários investidores para explorar as oportunidades do mercado imobiliário.

Dividem-se basicamente em dois tipos:

  1. Fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos para renda (aluguel) ou desenvolvimento (construção e venda)
  2. Fundos de papel, que investem em ativos com lastro no mercado imobiliário, como LCI e CRI. Os FOFs (fundos de fundos) também são considerados de papel.

Os fundos de renda geralmente pagam dividendos mensais e são maioria entre os listados na B3.

São bons ativos para compor uma carteira de quem busca a independência financeira, por exemplo.

Assim como os dividendos de ações, os rendimentos de fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para pessoa física.

Como funciona o aluguel de FIIs?

O aluguel de FIIs é um serviço liberado pela B3 em novembro de 2020, que funciona sob regras bem semelhantes ao aluguel de ações.

A operação envolve duas partes: o doador (dono das ações) e o tomador (quem vai alugá-las para buscar lucros no curto prazo).

O doador, que também poderia ser chamado de locador, costuma ser um investidor de longo prazo, mais interessado na renda regular dos fundos imobiliários.

Como não tem intenção de vender suas cotas no curto prazo, alugá-las é uma forma de turbinar a rentabilidade.

O ganho extra vem do aluguel recebido do tomador pelo uso das cotas em determinado período de tempo.

Já o tomador é alguém que busca oportunidades de ganhos no curto prazo, apostando na desvalorização das cotas.

Se, em sua análise, um fundo está caro e deve passar por uma correção, ele aluga determinada quantidade de cotas, vende, espera o preço cair e recompra para devolvê-las ao dono.

A diferença entre o preço de venda e o de compra, descontados os custos, é o lucro da operação.

Essa prática de apostar na queda de ativos é conhecida como “operar vendido” ou “short”.

A seguir, confira as principais características do aluguel de FIIs:

  • B3 como contraparte central
  • Contrato padronizado com vencimento a cada 33 dias para negociação eletrônica
  • Contrato reversível para ambos os lados
  • Mínimo de 1 cota
  • Aluguel ao doador, taxas da B3 e outras despesas a cargo do tomador.

Para quem é indicado

O aluguel de FIIs, como vimos, tem duas partes envolvidas: quem disponibiliza as cotas para alugar (doador) e quem aluga as cotas para operar vendido (tomador).

Para o dono das cotas, o risco é praticamente nulo. Toda operação é garantida pela B3, a contraparte central.

Caso o tomador não seja bem-sucedido, a B3 garante a liquidação do contrato e o doador não fica no prejuízo.

Portanto, se você investe em fundos imobiliários a longo prazo, alugar suas cotas é uma oportunidade de aumentar a rentabilidade sem correr risco adicional.

Afinal, você continuará a receber os dividendos regularmente, mesmo que as cotas estejam alugadas.

Para o tomador, os riscos são maiores. Operar vendido é uma estratégia especulativa, cuja aposta é na queda do preço do ativo.

Se o tomador errar na análise e o mercado se mover na direção oposta ao que esperava, sua operação resultará em prejuízos.

Operar vendido no mercado de fundos imobiliários, portanto, é indicado ao investidor que já tem familiaridade com o tema e compreende os riscos.

É importante dominar a análise técnica e entender padrões gráficos que indicam tendências de preço, além de estudar fatores que podem influenciar o humor do mercado.

Por que investir em cotas de FIIs? 5 motivos

Pode-se dizer que o investimento em FIIs une a solidez do mercado imobiliário com a dinâmica do mercado financeiro.

Entre os motivos que tornam o investimento interessante podemos destacar:

  1. Renda regular: o investidor de fundos imobiliários pode receber regularmente dinheiro diretamente na conta. Em geral, os pagamentos são feitos mensalmente
  2. Praticidade: é muito mais fácil e prático investir em cotas de FIIs do que em imóvel físico. Com aproximadamente R$ 100,00, é possível comprar uma cota e receber o aluguel correspondente já no mês seguinte
  3. Sem Imposto de Renda: para pessoas físicas, os rendimentos pagos são isentos de Imposto de Renda, diferentemente do aluguel de um imóvel físico
  4. Diversificação: o investidor de FIIs não precisa de muito dinheiro para comprar cotas de diferentes fundos multi ativos e multi inquilinos e diversificar a carteira
  5. Renda extra com aluguel das cotas: além de todas as vantagens citadas, ainda é possível alugar as cotas, continuar recebendo os dividendos e ganhar uma renda extra

Como está o mercado de fundos imobiliários?

O mercado de fundos imobiliários ganhou força a partir de 2018 com a chegada em massa de mais investidores.

O número de cotistas saltou para 1,1 milhão em outubro de 2020, conforme dados do boletim mensal da B3.

Em dezembro de 2017, o mercado tinha 156 fundos listados, número que subiu para 282 em setembro de 2020.

Até outubro de 2020, o volume total de negociação foi de R$ 44,4 bilhões. Em 2016, era de R$ 7,2 bilhões.

Com o mercado aquecido, surgem fundos de novos segmentos, além de emissões de cotas de fundos que já existem.

Entre as explicações para a evolução do mercado, destacam-se:

  • Queda nas taxas de juros: com a Selic nas mínimas históricas, muitos investidores enxergam os FIIs como porta de entrada para a renda variável
  • Praticidade: como o investidor brasileiro tem a característica patrimonialista de investir em imóveis, fazer isso por meio dos FIIs é muito mais fácil e prático.

Principais FIIs para investir: Confira a lista

A B3 divulga em seus boletins mensais listas que são úteis ao investidor que está selecionando FIIs para colocar na carteira.

A seguir, descubra quais foram os FIIs mais negociados em 2020 em volume médio diário (ADTV):

  • XPLG11 (FII XP Log) – R$ 8.256 mil
  • XPML11 (FII XP Malls) – R$ 7.682 mil
  • HGLG11 (FII CSHG Log) – R$ 7.523 mil
  • MXRF11 (FII Maxi Ren) – R$ 6.610 mil
  • HGRU11 (FII CSHG Urb) – R$ 6.562 mil
  • KNRI11 (FII Kinea) – R$ 6.016 mil
  • BRCR11 FII Bc Fund) – R$ 5.827 mil
  • BCFF11 (FII Bc FFII) – R$ 5.699 mil
  • VILG11 (FII Vinci Log) – R$ 5.690 mil
  • HGBS11 (FII Hedgebs) – R$ 5.386 mil.

Já na lista a seguir, saiba quais foram os FIIs mais rentáveis de 2020 (31/10/2019 a 31/10/2020):

  • XPIN11 (FII XP Industrial) – 38,7%.
  • CXRI11 (FII CX Rbrav) – 37,5%
  • NSLU11 (FII Lourdes) – 31,7%
  • DMAC11 (FII Mac) – 30,5%
  • IRDM11 (FII Iridium) – 29,6%
  • EURO11 (FII Europar) – 27,6%
  • HCTR11 (FII Hectare) – 26,5%
  • KINP11 (FII Ev Kinea) – 24,6%
  • GRLV11 (FII Louveira) – 24,2%
  • ALZR11 (FII Alianza) – 23,7%.

4 Dicas para escolher os melhores fundos imobiliários

A escolha de bons fundos imobiliários para quem privilegia ativos geradores de renda passa por análises qualitativa e quantitativa.

Os rankings, como os mostrados acima, ajudam, mas não devem ser observados isoladamente.

O investidor precisa entender o que há por trás dos números.

Algumas dicas são úteis, como as enumeradas a seguir:

1. Alinhamento de objetivos

Escolha fundos que estejam de acordo com seus objetivos.

Se você almeja renda mensal, por exemplo, não deve adicionar à carteira um fundo voltado à construção e venda de imóveis.

2. Fundos diversificados

Prefira fundos grandes, líquidos e que tenham vários ativos e inquilinos de qualidade.

Assim, algum nível de inadimplência ou vacância terá pouco impacto nos resultados

3. Qualidade dos ativos

Comprar cotas de FIIs é comprar patrimônio.

Portanto, avalie a qualidade dos ativos, como padrão construtivo e localização.

Os relatórios gerenciais divulgam descrição completa

4. Preço da cota

Pode ocorrer de determinado fundo ser bom, mas estar caro.

Entre as maneiras de analisar o preço, está o múltiplo P/VP (preço dividido pelo valor patrimonial da cota).

Resultado acima de 1 indica que a cota está cara. Abaixo indica que está barata.

O vídeo abaixo tem mais dicas de como selecionar os melhores fundos imobiliários. Aperte o play e confira!

+ Se quiser saber ainda mais sobre FIIs, se inscreva no curso “Viva de Renda com Fundos Imobiliários”

Como alugar fundos de investimento imobiliário na prática?

Na prática, alugar fundos imobiliários é simples.

Na Clear, você pode, inclusive, disponibilizar todos os ativos de sua carteira para aluguel: FIIs, ações e BDRs, entre outros.

Confira o passo a passo:

Abrir conta na corretora

Se você ainda não é cliente Clear, o primeiro passo é abrir uma conta gratuitamente pela internet.

Clique aqui e faça seu cadastro. É rápido e prático.

A Clear não cobra taxas de corretagem, nem de custódia, para você investir em diferentes ativos de renda variável, inclusive em FIIs.

Acessar o formulário de doação

Se você tem cotas de FIIs na Clear e quer alugá-las, deve preencher um formulário de doação, que descreve o passo a passo de como proceder.

No formulário você escolhe quais ativos quer alugar, taxa a ser cobrada do tomador (há um link para conferir a taxa média adotada pelo mercado), prazo, dentre outros quesitos.

O sucesso da operação vai depender do interesse do tomador.

Após concretizado o aluguel, as cotas saem do Pit de Negociação.

Selecionar os FIIs que podem ser alugados

Pelas regras da B3, nem todos os fundos imobiliários podem ser alugados.

São aptos à operação apenas fundos com volume médio diário de negociação igual ou superior a R$ 1 milhão e com mais 500 cotistas.

O cálculo da média é feito com base nos últimos seis meses.

Em dezembro de 2020, 52 dos fundos listados estavam aptos ao serviço de aluguel.

Confira na tabela abaixo quais são eles, por seu código de negociação:

XPLG11KNIP11VINO11MALL11
HGLG11HGBS11RBVA11RBRR11
MXRF11VISC11HGCR11ALZR11
VILG11HGRE11XPIN11BRCO11
HGRU11HCTR11MGFF11SDIL11
IRDM11JSRE11CPTS11XPSF11
XPML11BTLG11TGAR11XPPR11
BRCR11RBRP11BZLI11PFIN11
HFOF11LVBI11GTWR11HABT11
BCFF11HSML11GGRC11QAGR11
BBPO11RBRF11TRXF11CVBI11
KNRI11VRTA11XPCI11RCRB11
KNCR11RECT11MCCI11VGIR11

Expectativas do aluguel de FIIs nos próximos anos

De acordo com a B3, o propósito do aluguel de FIIs é ampliar as opções e desenvolver o mercado de fundos imobiliários.

Como é um produto recente, no entanto, é esperado que ganhe escala gradativamente.

Há uma expectativa também quanto ao aumento de volatilidade das cotas, que historicamente oscilam menos do que as ações.

Alugar FIIs na Clear pode ser para você

Se você investe em FIIs, alugar suas cotas e ganhar uma renda extra pode ser uma boa alternativa.

Na Clear, você disponibiliza seus ativos para aluguel de maneira prática, diretamente por plataformas digitais moderna, seguras e intuitivas.

Se ainda não é cliente, abra sua conta gratuitamente e explore as oportunidades que o mercado financeiro tem a oferecer.

Conclusão

Esperamos, com este conteúdo, ter ajudado você a entender os riscos e oportunidades do aluguel de FIIs.

Vale ressaltar que o aluguel é uma opção, não uma obrigação.

Para o investidor que não tem interesse no serviço, nada muda. Suas cotas continuarão performando conforme os movimentos do mercado.

Como você viu, os riscos são quase inexistentes para o doador, mas para o tomador são mais evidentes.

Se pretende explorar o aluguel de FIIs, avalie com critério a relação risco-retorno e decida conscientemente.

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Aproveite para conferir outros conteúdos sobre as diversas oportunidades do mercado financeiro no blog da Clear.